夏天来了，很多小区都开放小区游泳池，业主需缴费才能享用。但作为业主的你知道吗，小区游泳池本是小区公共收益项目，你应该分得一杯羹的———昨日，渝北区发布了《渝北区物业服务管理手册》，对跟业主相关的各种问题进行了解答。这在全市物业管理工作中属首创。
　　《渝北区物业服务管理手册》，共分为13章，主要采取问答的形式，结合案例分析，解答物业服务过程中的各种问题，并提供各职能部门的服务咨询电话。
　　渝北房管局副局长李青松介绍，渝北辖区内有300多家物业公司，管理着885个小区。“根据调查，至少7成的业主对于物业服务和管理相关方面的知识了解甚少。”
　　为让更多业主明确在物业服务过程中自身的权利、义务以及如何维权，该局共印刷了45万册服务手册，将在本月底前全部免费发放给小区业主及物业企业。
　　为加强对物业企业的管理，渝北区房管局还推行了物业企业星级挂牌考核制度。打分内容分得很细：譬如绿化是否有专人管护，有没有定期浇灌、施肥、松土等。李青松介绍，考核结果将悬挂在制定的物业小区位置，同时也是申报物管企业资质等级、评选优秀住宅小区等的重要依据。
　　此外，该区还将物业企业的经营行为、履行物业服务合同、保护消费者合法权益以及业主投诉等情况，实行信用记分制。
　　据介绍，在今年4月份出炉的关于2012年该区物业企业的星级考核结果中，有6家企业被挂黄牌。其中，还有一家因整改未过关，面临注销物业服务资质的处罚。
　　重庆晚报记者 张水红
　　业委会或物管该半年公布一次
　　《渝北区物业服务管理手册》明确举例说明，小区的公共收益至少包括了7大部分：
　　1、公共区域的广告收入，譬如电梯轿厢内的广告;
　　2、利用公共配套，如活动场地、游泳池的经营收入，扣除成本后，也是公共收益;
　　3、因损坏小区的公共设施进行的赔偿;
　　4、小区公共区域的停车收益(如果小区车库，开发商能拿出产权，所有权属于开发商，那业主无权享受收益);
　　5、部分通信运营管理费、场地费;
　　6、自制售水机运营费用;
　　7、小区公共区域内租赁的摊位收益。
　　李青松说，这些公共收益，应有小区业委会或物业公司每半年公布一次;扣除物管按约定的收益和管理费，其他收益都是全体业主共有。
　　没履行安保管理职责要赔
　　常有小区业主家中被盗，财物损失上万，但找到物管公司却被对方告知，物业方只能协助警方取证调查，但不负责任赔偿业主的损失。
　　对此，物管该不该赔偿内?
　　《渝北区物业服务管理手册》对这样的案例有律师分析，物管该不该赔，得看物管是否尽到了安保职责。
　　“譬如，有没有巡逻制度，并且是不是按照制度执行。”李青松说，通常这需要业主进行举证，证明物业是否认真履行了安保管理职责，如果物管有失职行为，业主可以通过法律程序，要求物管公司赔偿。
　　不一定可以用专项维修资金
　　小区一幢住在顶层的业主因屋面下雨时漏雨，通过向业委会反映请求动用专项维修资金进行维修，但是本楼业的多数业主不同意动用专项维修资金。这种情况该怎么办?
　　《渝北区物业服务管理手册》中律师这样分析，专项维修资金可以用于整栋楼的维修使用，但要分情况：一是这栋楼是否过了质保期，没有的话，由开发商进行维修。二是过了保修期，但顶楼业主是否有作其他用，譬如修建花园、楼亭等，如果有，就该使用人自己维修。三是过了保修期，又没有作其他用，物业公司可以申请启动专项维修资金紧急程序，审批后就可以直接动用专项维修资金。

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